El principal objetivo del nuevo plan es preservar el uso residencial en el centro urbano, frenando la tendencia por el que las viviendas del centro de la ciudad se convierten en alojamientos temporales exclusivamente para turistas. De forma añadida, también se busca que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica y descargando la concentración del centro histórico.
El Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje asume que, tal y como refleja la legislación vigente, una vivienda que se alquile durante más de 90 días al año está desarrollando una actividad comercial y, por tanto, no puede continuar con un uso residencial sino que debe solicitar una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje.
Este Plan Especial afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados que se reparte en tres anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios madrileños. El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro. El anillo número 2 comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. Y el anillo 3 se expande a barrios de los anteriores distritos, a los que se suman otros barrios de los distritos de Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina. En el resto del municipio, se mantiene la regulación actual.
Hoteles en edificios completos
A través del nuevo plan se establece un nuevo régimen según se pretenda implantar un uso terciario de hospedaje en la totalidad de una edificación o solo en parte de la misma, compartiéndola con otros usos. Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos (con el objeto de implantar un hotel u otro establecimiento similar), el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa, siendo necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.
En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial.
Hospedaje en parte de la edificación
El Plan Especial no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio junto con otros usos. En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2, para los que se solicite una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes al resto de viviendas). Esta exigencia se ve complementada, además, con la condición de que ese acceso no sea directo desde la calle a los alojamientos, sino que previamente debe contar con una recepción o similar. Esta condición está orientada, principalmente, a aquellos alojamientos situados a pie de calle.
En el anillo 3, en edificios de uso exclusivamente residencial, también se exige un acceso independiente a las partes para las que se solicite una nueva licencia de hospedaje. Por otro lado, y como fundamental diferencia con los anillos 1 y 2, en aquellos casos donde ya se admiten otras clases del uso terciario, como oficinas o comercios, se mantiene la regulación vigente, que permite el cambio de uso residencial a uso de hospedaje. En todo caso, la ordenación compatibiliza el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles más allá del propio de su destino de vivienda, con otros intereses como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario.
Moratoria
A partir de su aprobación inicial, el documento se someterá a un periodo de información pública y posteriormente será aprobado por el Pleno del Ayuntamiento. Hasta su puesta en vigor, se mantendrá la moratoria aprobada por la Junta de Gobierno el pasado mes de febrero. Ni el plan especial ni la moratoria en la concesión de licencias afectan a la oferta de alojamiento durante menos de tres meses en las viviendas que constituyen residencia permanente, pues esta forma de economía colaborativa no está regulada como alojamiento turístico por la normativa autonómica y no constituyen actividad empresarial.
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